Le nouveau paradigme de la location de vacances

Le nouveau paradigme de la location de vacances

Avec des prémices en 2016, le marché de l’immobilier de loisirs a vu le grand retour de la location entre particuliers exploser en 2017. Grâce à l’essor constant des grands opérateurs Internet comme Booking ou AirBnb, le marché s’est fait une seconde jeunesse qui modifie allègrement la donne du Tourisme actuel.

Selon l’Insee, en 2016, 25,5 millions de nuits ont été louées auprès de particuliers sur le Web. Un chiffre en hausse de 30 % par rapport à 2015. Cela représente 11,3 % de la fréquentation de l’ensemble des hébergements touristiques l’an dernier. Pour 2017, c’est encore plus probant, « C’est une très belle saison d’été : on totalise 5 millions d’arrivées voyageurs en France, soit une augmentation de 40 % », sur un an, dit Emmanuel Marill, directeur France de Airbnb, évoquant un retour de la clientèle asiatique.

Mais la reprise de ce marché ne s’est pas fait sans un changement important… le comportement du client. On arrête le séjour de 7 nuits en hiver et de quinze jours en été, on passe à l’offre personnalisée. Fini aussi le traditionnel Samedi-Samedi, dans ce marché la donne change véritablement et le client est le maitre de son offre. Bien que sur la période hivernale, le 7 jours arrivé le Samedi persiste pour l’ensemble du territoire, nous avons pu voir à Montgenèvre dès cet hiver le changement de comportement. Plus que 58% des arrivées se sont passées le Samedi et la durée du séjour s’est réduite à 2,4 jours jusqu’au mois d’Avril. L’été fait chuter la moyenne à 55% des arrivées pour le week-end et tombe la durée de séjour à 2,2 jours.

Cela ne veut pas dire que la durée des vacances se réduit mais plutôt conforte l’idée du changement de comportement. Situé sur une route de passage, la destination Montgenevre devient étape dans le voyage, lieu de “Dolce Vita” pour quelques jours (elle était facile à placer celle-là…). Le client peut alors faire halte pour respirer, faire une pause avant d’arriver sur le lieu de vacances final ou avant de rentrer chez soi. On réserve alors simplement pour quelques nuits sur les plateformes les plus accessibles. L’hébergement devient un produit de consommation instantané, comme beaucoup de produits depuis le développement d’Internet. Dorénavant, on picore ses vacances.

Mais en fait, cette réduction temporelle est un fait franco-français. De passage chez nos homologues italiens cet été, j’ai évoqué le sujet avec de nombreux acteurs du Tourisme italien et chez eux, le développement de l’agritourisme connait aussi le même essor mais plutôt pour une question d’accueil, de relation humaine. Nous faisons connaissance avec notre hôte et celui-ci devient notre conseiller particulier surtout au niveau de la gastronomie et des vins (on est en Italie quand même). Le nombre de nuitées par contre ne chute pas car il est culturel chez eux d’avoir ces pauses touristiques tout au long de l’année. Un ami me disait lors de notre entretien qu’en Italie, après trois jours sur une destination, l’italien tourne en rond.

UNE BAISSE AMENE UNE HAUSSE

Si l’on en revient à la destination Montgenèvre, la baisse du nombre de jours de villégiature courant 2017 n’a pas du tout altéré l’activité locale. Cette dernière a même progressé grâce à la multiplication de ces séjours. Durant l’été, la fréquentation touristique a progressé de 3,5% quand l’activité touristique augmentait de 7,8%.

Le bon sens ferait que, lorsque l’investissement des structures professionnelles d’hébergements touristiques se font de plus en plus rares, il conviendrait d’animer le réseau de loueurs non professionnels. Mais aussi en l’informant le plus possible sur les opportunités de rénover les meublés, de moderniser leur offre si nécessaire et de modifier ses propositions de location en ouvrant encore plus ses plannings de locations et en ne se limitant pas à notre fameux Samedi-Samedi de 7 jours. Le marché s’est libéralisé, au tour des destinations de s’y adapter.

CE DIABLE D’OPERATEUR INTERNET QUI NE PAYE PAS LA TAXE DE SEJOUR

Tout d’abord, revenons un peu en arrière. La taxe de séjour c’est quoi ?

La  taxe de séjour est une taxe sur les séjours que peuvent percevoir les communes de la part des touristes, séjournant dans un hébergement de leurs territoires (hôtel, camping, locations saisonnières…). Celle-ci est redevable auprès de l’hébergeur, qui à son tour reversera la somme finale à la commune. La taxe de séjour est exclusivement affectée aux dépenses liées à l’accueil et à la promotion touristique de son territoire.

Source : Service-public.fr

Mais la taxe de séjour ne date pas d’hier, inspirée de la « Kur-taxe » en vigueur en Allemagne et dans l’empire austro-hongrois, la taxe de séjour a été introduite en France par la loi du 13 avril 1910, sous la forme d’un impôt facultatif au bénéfice exclusif des stations climatiques et hydrominérales. Cette mesure était destinée à faire face à l’évasion de la clientèle vers les villes d’eau des pays voisins, jugées plus confortables et mieux équipées. Depuis, elle a connu diverses évolutions visant notamment à élargir le champ des communes habilitées à la percevoir. Elle fut étendue en 1919 à l’ensemble des stations de tourisme, en 1927 aux départements, puis, en 1935, aux stations uvales (stations spécialisées dans la cure à base de raisin). La taxe de séjour devient obligatoire dans toutes les stations classées en 1942. Plus récemment, la possibilité de percevoir la taxe de séjour sera donnée aux communes de montagne (loi Montagne du 9 janvier 1985), aux communes du littoral (loi Littoral du 3 janvier 1986) ainsi qu’à toutes celles qui réalisent des actions de promotion touristique (loi du 5 janvier 1988). En 1995, ce droit sera également reconnu aux communes réalisant des actions de protection et de gestion de leurs espaces naturels.

Mais puisque que la perception se fait par le loueur, certains problèmes peuvent apparaitre et des incompréhensions peuvent amener à croire que c’est la faute des nouveaux opérateurs de location sur Internet si la taxe de séjour n’est plus perçue. On voit depuis plus d’un an beaucoup d’articles stigmatiser notamment celui qui débute par un A et qui fini par Bnb, mais il ne faut pas oublier que les hébergements ne leur appartiennent pas, ils sont simplement un canal commercial, contrairement aux résidences touristiques qui possèdent des mandats de gestion ou de commercialisation. C’est donc de la responsabilité du propriétaire de déclarer sa taxe perçue, non pas à l’antenne commerciale. C’est comme si on demandait à notre opérateur de servir le petit-déjeuner ou de payer le parking en face de la location. Ouvrir un compte en ligne sur ces plateformes et accepter une commission sur les ventes n’élude pas le propriétaire de ses responsabilités administratives primaires.

Quand je parlais un peu plus d’information, c’est généralement l’ensemble de la chaine de location qui est méconnue de la part du loueur. La déclaration de loueur non professionnel en Mairie, les avantages fiscaux apportés par le passage des étoiles de meublés de Tourisme et la déclaration de taxe de séjour. Il est essentiel que les Offices de Tourisme soient les animateurs de ces réseaux et portent la parole des autorités pour optimiser la location de particuliers tout en respectant le cadre légal.

Effectivement, le monde a changé depuis le développement d’Internet, on est passé à un temps d’hyper-communication et d’hyper-consommation. De nouveaux modèles économiques sont apparus, mais il permet aussi à tout un chacun d’être présent dans le monde entier. Il appartient maintenant de fédérer les acteurs du Tourisme autour des réelles problématiques de locations et de conseiller à la rénovation ou à la commercialisation pour les propriétaires de meublés touristiques.

La connaissance du client et de son comportement sur le plan territorial sont les éléments déterminants qui aideront l’ensemble des loueurs à s’adapter à la demande actuelle et future du marché de la location.

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